Investissement immobilier

Investissement immobilier locatif

 

 

 

 

 

 

 

Le monde de l’immobilier vous intéresse?

Propriétaire de votre résidence principale, vous souhaitez acheter un bien et le louer ?
Nos conseils pour bien démarrer et construire un projet immobilier béton et rentable.

Selon un récent sondage de Masteos, start-up spécialisée dans l’investissement locatif, 87% des Français souhaitent investir dans l’immobilier. Si l’achat de la résidence principale reste leur souhait principal, l’investissement locatif arrive en deuxième position.
L’objectif premier : se constituer des revenus complémentaires au moment de la retraite.
Un projet d’acquisition qu’il faut bien préparer avant de se lancer.

 

Tenir compte de toutes vos charges

 

Emprunter pour acheter un bien locatif reste possible malgré la crise sanitaire. Votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% de vos revenus. Il faut tenir compte de vos autres charges, comme les mensualités de crédit pour votre résidence principale si vous n’avez pas fini de la payer.

Il faut savoir que les loyers perçus couvrent rarement la totalité de l’échéance mensuelle du prêt. « Chaque banque applique ses propres méthodes de calcul de la capacité d’endettement : certaines prennent en compte les loyers à hauteur de 80%, voire parfois de 100%, quand d’autres ne les intègrent pas du tout », explique indique Artémis courtage, courtier en crédit immobilier.

 

 

Un bon apport personnel

« Dans le cadre d’un investissement locatif, l’examen de la demande de prêt est encore plus approfondi que pour l’achat d’une résidence principale », indique Artémis courtage. Les banques vont notamment étudier le secteur dans lequel vous exercez.

« Les banques sont aussi plus exigeantes sur l’apport personnel. Ce dernier doit représenter au minimum 10% du prix du bien (hors frais de notaire), et parfois davantage selon les établissements », précise-t-il.

 

Louer vide ou meublé, faites le bon choix

Un investissement locatif demande de se poser une question essentielle : faut-il louer le logement vide ou meublé ? Ce choix détermine le type de bail et l’imposition des loyers (revenus fonciers ou bénéfices industriels et commerciaux, possibilité de déduire certaines charges…).

La location vide implique un bail d’une durée de trois ans reconductible, ce qui réduit les risques de vacance locative. Pour un meublé, le bail est d’une durée d’un an reconductible (neuf mois si le locataire est étudiant) ou entre un à 10 mois pour le bail mobilité.

À savoir, un certain nombre d’équipements obligatoires, définis dans un décret du 31 juillet 2015, doivent être fournis et installés dans une location meublée (vaisselle, literie, table, etc.). Cela a un coût : 4 300 € pour un studio de 24 m2 et à 5 600 € pour un 2 pièces de 42 m², estime une étude de SeLoger, site d’annonces immobilières.

Se protéger contre les loyers impayés

Selon Masteos, le rendement brut moyen d’un investissement locatif est de 5,93% sur le territoire national. Mais ce chiffre peut vite baisser si votre logement subit de la vacance locative, – il faut donc choisir un secteur attractif -, ou bien si votre locataire ne paie plus ses loyers…

« Il est recommandé de souscrire une assurance loyers impayés. Les contrats couvrent généralement les dégradations et les frais de contentieux, pour un coût représentant entre 3% et 4% des loyers et charges encaissées », indique Artémis courtage.

La caution locative Visale peut également être une option. Gratuite, elle couvre les impayés de loyers pendant toute la durée de la location avec un plafond de 36 mensualités impayées, ainsi que les dégradations locatives. Mais les locataires doivent remplir certaines conditions pour bénéficier de Visale.